Рост налоговой нагрузки стал одним из ключевых факторов удорожания аренды складской недвижимости. По оценке участников рынка, именно налог на имущество сегодня во многом формирует итоговую ставку и ограничивает возможности ее снижения даже в условиях рыночной коррекции.

Эксперты отмечают, что если ранее главным драйвером роста ставок была себестоимость строительства, то теперь на первый план вышли налоговые платежи, оказывающие давление как на девелоперов, так и на арендаторов.

По оценкам рынка, ставка аренды сухого склада вряд ли опустится ниже 10–11 тыс. рублей за квадратный метр в год даже при снижении спроса. Значительная часть расходов носит неэластичный характер, прежде всего из-за налоговой нагрузки.

С 2022 года кадастровая стоимость новых складских объектов выросла на 25–50%, что привело к увеличению налога на имущество. Эти расходы включаются в операционные платежи и отражаются в договорах аренды.

Если ранее операционные расходы составляли около 1,5 тыс. рублей за квадратный метр, то для объектов, построенных после 2022 года, они выросли до 2,5 тыс. рублей, а в настоящее время приближаются к 3 тыс. рублей. При этом фактические затраты на охрану, обслуживание и инженерную инфраструктуру оцениваются в 600–700 рублей, тогда как основную долю прироста формируют налоговые платежи.

По данным аналитиков рынка недвижимости, средняя ставка аренды сухого склада в Москве составляет около 11,1 тыс. рублей за квадратный метр в год, в регионах — порядка 11,5 тыс. рублей. С учетом операционных расходов итоговая ставка достигает примерно 14 тыс. рублей, из которых около 16% приходится на налоги.

В отдельных регионах ситуацию частично смягчают налоговые льготы, однако такие меры носят временный характер. Девелоперы и арендаторы вынуждены учитывать риск их отмены при финансовом планировании, что усложняет долгосрочные инвестиционные расчеты.

Участники рынка отмечают, что налог на имущество из второстепенного фактора превратился в один из ключевых драйверов ценообразования на рынке складской недвижимости. Даже при росте вакансии потенциал для снижения ставок остается ограниченным.